その他

不動産投資は今やるべきではない!

更新日:

 

「働かないで暮らしていきたい」

 

そう思っていた学生時代、たまたま読んだ金持ち父さん貧乏父さんの本の中にその夢を実現するために必要なことが書かれていました。

 

不動産投資で成功すること・・・

 

しかし、結果としてコンテナやトランクルームへの投資をやったくらいでアパートやマンションを買うことはありませんでした。

 

不動産投資にはたくさんの魅力があるのも事実なのですが、これからの日本でこれを始めるのはとてもリスキーといえると思います。

 

不動産投資が他の投資と異なり優れているポイントとは?

良い評判

 

不動産投資は事業や株・FXのように1年で10倍、100倍になることはなくそのかわり銀行が貸し出しをするくらいに収益は底堅く、大失敗はしにくいけれど、大儲けもしない地味な投資だと言えます。

 

 

不動産を使うと1000万円を2000万円にするのも、10億円を20億円にするのもあまり難易度が変わらないのですが一方で100万円を200万円にするのにも10年かかったりしますし、むしろ100万円ではまともな物件に投資することが難しいなど、資金力があるほどあからさまに有利なところも多いです。

 

その他に以下ような利点があります。

 

・投資中のインカム(家賃収入)が安定している。

・銀行が長期融資をつけてくれる。

・銀行返済さえしていれば途中でのロスカットや追証などがない。

 

ただし良いところだけではなくてデメリットも存在していて、特にこれからの日本ではリスクしかないのではと思っています。

 

不動産投資はとても難しい投資だと思う

融資を使うというのは本質的にリスクを伴う

不動産は何千万円もするものなので気軽に買うことはできません。

 

以前、どこかの不動産業者主催のセミナーに行ったときに講師の方がこんなことを言っていました。

 

トータルの借金を考えてしまえばなんだか怖く感じる。

だから、トータルの借入金については考えず毎月の返済額に着目しましょう。

毎月の返済はただの経費と考えましょう。

 

このような考え方ができれば、不動産投資への恐怖感は和らぐでしょう。

 

しかし、僕はこの考え方には反対です。

 

経費と返済は「お金」とみれば同じただの出費かもしれませんが、その性質はまったく異なるものだと思うのです。

 

借金は借金なので、返済義務が生じるし、それを義務を何十年も果たさなければならないというのはなかなか大変なことだと思います。

 

では自己資金で始めたらいいかというと、それではうまみがなくなってしまうのです。

 

他人のお金を使って稼げるのが不動産投資のメリットだからです。

 

もし自己資金ではじめるならば、物件を購入して収入を得るのと、自分の貯金を取り崩して生活するのとであまり変わらないと思います。

 

もちろん、貯金の場合、数十年後には枯渇してしまうので、最終的には、アパートの方がいいのでしょうけど、長期戦になるので、その間に何があるかわからないからです。

 

最終的に不動産が残るかもしれませんが、苦労を考えたらあまり得策ではないと思います。

 

人口減少の社会なので、そもそも不動産が残るのは意味があることなのか?

 

不動産は安定しているといわれるものの、融資を使うことはやはり基本原則の観点から考えて、危険な選択なのではないでしょうか?

 

不動産投資で収入は安定するかもしまんが、ローンが残っているうちは心は安定しない。

 

つまり、サラリーマンと同じなのではないでしょうか?

 

よく不動産投資で成功して、脱サラし、セミリタイア生活を始める人がいますが、そういう例はほんの一握りなのです。

 

多くの場合、ローンがあるとそれ自体が心配でサラリーマンさえやめられず、サラリーマンだけをやる場合以上に苦労するかもしれません。

 

人口減少社会での賃貸経営はとても難しいと思う

また、二つ目の問題点は、日本は今後少子高齢化が進行することです。

 

国立社会保障・人口問題研究所の試算では、2050年頃には約8000万人になってしまうとのことです。

 

常識的に考えてみましょう。

 

これって単純に考えて不動産投資に有利といえるでしょうか?

 

僕はノーだと思います。

 

サラリーマンの仕事で忙しい普通の人にとっては、黙っていても自然に儲かるくらいの投資じゃないとどこかで無理が生じてしまうと思います。

 

日本の人口は将来的には減ることが予想されていることから、今後アパートの需要は少なくなると考えられます。

 

単身世帯が増えるといわれても、それは子供の数が減るということなわけで、人口が減るのは確実な事実。

 

この状態の中でのアパート投資は、下りのエスカレーターを駆け上がるようなものだと思うのです。

 

投資でもなんでもいいのですが、何もしなくても儲かる方向に自然といけるのが理想だと思います。

 

努力や工夫が必要なものに投資するなんて、なにか間違っていると思うのです。

 

不労所得ではなくノルマがあり、収入の上限に限りがある

例えば、8戸のアパートを購入した場合を考えてみたいと思います。

 

アパートは購入しただけではただの箱なわけで、個々の部屋へ入居者を確保していく必要があります。

 

入居の需要は一年を通して一定なわけではなくて、春先などの繁盛期に集中するのが普通です。

 

つまり、この時期に一気に8戸の入居者を確保する必要があり、そこには「ノルマ」があることになります。

 

つまり大家さんは安閑としている場合ではなくて、不動産業者と相談したり工夫したりしながら、入居者確保に奔走しなければならないわけです。

 

不動産は一度人が入ってしまえば安定しているものの、それまでは他のアパートオーナーとの競争で勝たなければならないのです。

 

一方、工夫のかいがあって、幸運なことに9人の人が入居を希望してきても、アパートの部屋は8戸しかないのだから、1人の人には残念ながら別の部屋に入ってもらうしかないのです。

 

このように、アパート投資はノルマが存在しているうえに、収益が限られているという特徴があります。

 

では、工夫とはどういうものでしょうか?

 

不動産は人が住む箱であって、工夫といってもできることには限りがあります。

 

せいぜい不動産業者への謝礼を厚くするとか、入居者向けの特典を付けるとか・・・

 

更に、これは特に僕が苦手とする部分なのだが、何か工夫するとしても不動産業者と相談しながらやっていかなければならない。

 

他のアパートオーナーよりも優れた交渉力とかが求められるのです。

 

不動産に精通したライバルを前にして普通の人が勝てるはずない

スタート後にやること

熾烈な競争の中で生き残っていくためには、もともと不動産を所有している土地持ちの人とか、不動産業をやっている人でもないかぎりは無理だと思います。

 

不動産とは無縁の仕事をやっているようなサラリーマンが片手間でやるような、生ぬるいものではないと思います。

 

ということで総合的に考えてみれば、アパートやマンションといった不動産とは、今後価値が減少していくことが保証された資産なわけです。

 

何が起こるかわからない先の見えない時代に、こんなに先がはっきりしたものはめずらしいのではないでしょうか?

 

不動産投資は今はじめ時なのか?

最後に今、はじめ時かということですが、都心のマンションではほぼバブル状態になっています。

 

仮にこのバブルがはじけた場合、都心のマンションが暴落することに加えて、その周辺の都市にも波及することになるでしょう。

 

これから先、人口減少は続いていくので、今はもちろん今後はずーとはじめるべきではないと思っています。

 

しかし、不動産投資にもメリットはあるわけで、そういうポイントを評価してはじめたいということであれば、景気のいいときはしっかりとお金をためて、不動産市場が暴落で購入できるように準備しておくことです。

 

ただ、暴落した時はそもはそれで怖いと思いますので、今できることはとにかく小さな物件(練習用という位置づけ)を購入して、不動産取引への耐性をつけておくことも必要なのではないでしょうか?

 

-その他

Copyright© そろそろセミリタイアを目指しませんか? , 2020 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.