コンテナ・トランクルーム投資は融資で始められるか?

コンテナ物件

コンテナ投資はアパートやマンションなどの不動産投資と比較して、
より少額で始められるのが魅力です。

しかし、たとえ少額だとしてもできる限り自己資金を使わずに、
融資で資金を調達できれば投資効率を高めることが可能です。

例えば、年間10万円の収益が見込める
100万円の投資案件に、
自己資金100万円を投じた場合利回り10%になりますが、

もし自己資金10万円で、借入90万円であれば、
利回りが100%にすることが可能です。

そこで、今回はコンテナ投資の資金をそもそも
融資で調達することは可能なのか?
について書いてみたいと思います。

そもそもアパート、マンションとは異なる投資

アパートやマンションへの投資を行う場合、
数千万円の借り入れが必要不可欠です。

お金持ちであればキャッシュで購入することも可能かもしれませんが、
サラリーマン大家さんの多くは、銀行融資で投資しているのが現状でしょう。

アパートやマンションを購入するために必要なお金を融資してくれるのは
銀行ですが、銀行は何にでもお金を貸してくれるわけではありません。

資産価値がどうか、将来的な安定性はどうか、
融資を希望している人はどんな人でどんな仕事をしているのか・・・

いろいろな条件を考慮した上で融資の判断行っています。

アパートやマンションに銀行がお金を貸す理由は、
建物や土地といった不動産としての価値と、
借りる人の収入が安定しているかを考慮して融資しているのです。

なので、資産価値が高い不動産であること、
借りる人が大企業のサラリーマンや公務員のような属性が高い方が
融資してもらえる可能性が高まります。

では、コンテナやトランクルームへの
投資の場合はどうでしょうか?

木造アパートが22年、
鉄筋鉄骨造のマンションが47年もの耐用年数があるのに対して、
コンテナの耐用年数はたったの7年となっています。

この耐用年数も融資を受ける上では重要で、
これが短いということはすぐに価値がなくなるということを表しているわけです。

つまり、コンテナはすぐに価値がなくなってしまう投資対象と
みなされてしまうわけです。

コンテナ、トランクルームへの融資は厳しいのが現状

すぐに価値がなくなるということは、
融資には不利に働きます。

また、僕が行っている投資は、数十年単位で借地を借りて、
その土地の上にコンテナを設置するというスタイルのため、
僕自身が土地を所有しているわけではありません。

なので土地の担保価値はなく、
また上に載っているコンテナの耐用年数も短期間であることから、
レンタル収納事業への融資は非常に難しいのが現状です。

加えまして、
コンテナやトランクルームなどのレンタル収納庫事業が
日本ではまだまだ知られていない場合が多く、
特に銀行の担当者に詳しい人があまりいないということもあり、
あまり積極的に検討してもらえない場合もあります。

国民生活金融公庫が望み

多くの銀行が融資に対して難色を示すわけですが、
望みがないわけではありません。

不動産投資でも積極的に融資をしてくれる金融機関として、
国民生活金融公庫がありますが、
こちらはアパート、マンションのみならずコンテナや
トランクルームの物件への融資も銀行に比べると
積極的に行っているようです。

しかし、先ほども言ったように
担当者などでも対応が変わってしまうのが現状です。

「投資」ではなくて「事業経営」としてとらえる

融資を受けるにあたっては、
「投資」ではなくてあくまでも「事業経営」であることを
アピールしなければなりません。

そのために必要なのは、
コンテナ事業にどれだけ深くかかわっているかを示す必要があります。

例えば、
1つの物件をオ―プンするためには、

・土地や建物を探す

・実際に契約を結ぶ

・コンテナなどの資材を購入

・工事

・宣伝や管理

といったステップがあると思うのですが、
投資家が事業会社に対してお金を送金しただけで
ほとんどの作業を事業会社にまかせっきりになっていたら、
はたして事業を営んでいるといえるでしょうか?

やはり、「事業経営」としてコンテナをやっていることを
示すためには、少しでも多く実際の業務に携わっていかなければ
ならないと思います。

また、確定申告などでも様々な項目があると思いますが、
「雑所得」ではなく「事業所得」として納税をするということも大切です。
そうすることで、金融機関に事業として営んでいることを示すことができるわけです。

以上を踏まえますと、
いかに真剣にコンテナ事業をやっているということをアピール
することが大切なのではないでしょうか?

※本記事の内容は平成27年時点のものです。


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